Новые правила продажи квартир в 2026: защита от мошенников и налоги

Верховный суд защитил добросовестных покупателей

С 1 июля 2026 года вступил в силу Тематический обзор № 12/2026, утвержденный президиумом Верховного суда РФ . Документ призван поставить точку в вопросе так называемых «бабушкиных квартир» — ситуаций, когда продавец под влиянием мошенников продает жилье, а затем оспаривает сделку в суде.

Теперь заблуждение продавца относительно мотивов сделки больше не является основанием для ее автоматической отмены . Суд обязан оценивать добросовестность покупателя и предоставлять равную защиту обеим сторонам. Если покупатель не знал и не мог знать о мошенничестве, квартира остается у него.

При этом к профессиональным риелторам применяется повышенный стандарт осмотрительности. Если цена квартиры явно занижена, а продавец — социально уязвимый пенсионер, суд может признать, что профессионал должен был распознать обман .

Что изменилось в возврате денег

Одно из ключевых нововведений касается возврата денежных средств. Ранее суды часто возвращали квартиру продавцу, а покупатель оставался и без жилья, и без денег . Теперь суды обязаны применять двустороннюю реституцию: квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю .

Важно: деньги должен вернуть именно продавец, а не покупатель, который не обязан самостоятельно разыскивать мошенников. Отказать в возврате денег можно только в исключительных случаях .

Период охлаждения и биометрия

В Госдуму внесен законопроект о введении 7-дневного «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью . Государственная регистрация будет проводиться только через неделю после заключения договора. За это время продавец сможет оценить свои действия и отказаться от сделки, если поймет, что стал жертвой мошенников.

Кроме того, с 1 июля 2026 года у граждан появилась возможность оформлять сделки с использованием биометрической идентификации . Система сверит лицо и голос участников сделки с заранее зарегистрированными данными. Это дополнительный барьер против мошенничества при дистанционных сделках, но использовать биометрию можно только по желанию, обязательным это не является .

Налоговые послабления: декларацию подавать не всегда

С 2026 года граждане освобождаются от обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры, если полученный доход не облагается налогом . Это касается только бюрократической процедуры: сами данные о сделке нотариусы и Росреестр передают в ФНС автоматически.

Также отменены штрафы за несвоевременную сдачу отчетов при отсутствии налога к уплате . Ранее за непредставление «нулевой» декларации взималось от 1 тысячи рублей.

Льготы для пенсионеров и наследников

При продаже квартиры пенсионерами действуют общие правила освобождения от НДФЛ :

· 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована или является единственным жильем.
· 5 лет — во всех остальных случаях.

При этом срок владения унаследованной квартирой отсчитывается не с даты регистрации права собственности, а со дня открытия наследства (смерти наследодателя) .

Если квартира продается до истечения минимального срока, налог можно уменьшить двумя способами: использовать вычет в 1 млн рублей или вычесть из дохода расходы на приобретение .

Защита от мошенников: что нужно знать

Верховный суд также подтвердил: продавец, утверждающий, что был не в себе в момент сделки, обязан доказать это через судебно-психиатрическую экспертизу. Уклонение от экспертизы — основание для отказа в иске .

Кроме того, Росреестр имеет право отказать в регистрации перехода права, если продавец лично подал заявление о прекращении регистрации из-за мошеннических действий .

Главные рекомендации

1. При покупке квартиры общайтесь с продавцом лично, проверяйте документы. Если продавец ведет себя странно, говорит о «спецоперациях» или просит поторопиться — насторожитесь .
2. При продаже не доверяйте звонкам из «банка» или «полиции», которые просят срочно продать жилье. Если вам кажется, что вас разводят, положите трубку и перезвоните в банк по официальному номеру .
3. Проверьте минимальный срок владения квартирой — от этого зависит, нужно ли платить налог. Если срок не вышел, воспользуйтесь налоговым вычетом или уменьшите доход на расходы по покупке .
4. Рассмотрите возможность использования биометрии для дополнительной защиты дистанционных сделок — это новый механизм, но он уже доступен с 1 июля 2026 года .